Podwójny problem agencji na przykładzie odpowiedzialności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami w Polsce - Mulawa, Kacper T. (Double agency problem on the example of professional liability of a real estate agent in Poland, 2014)
Celem artykułu jest przedstawienie regulacji związanych z odpowiedzialnością zawodową pośrednika, a także wskazanie problemów związanych z efektywnością informacyjną. Na wstępie zarysowana zostanie ekonomiczna teoria agencji, która wykorzystana będzie jako narzędzie charakteryzujące relacje pośrednika między uczestnikami transakcji na rynku usług pośrednictwa. Omówione zostaną źródła obowiązków pośrednika, tj. umowy pośrednictwa oraz jego odpowiedzialność zawodowa – rozróżniona od odpowiedzialności cywilnej i karnej. Teoria agencji to narzędzie badawcze funkcjonujące we współczesnej ekonomii instytucjonalnej. Jej założenia można przedstawić w skrócie w następujący sposób: agent jest działającym w imieniu (i na rzecz) pryncypała podmiotem, który w zakresie wskazanego celu, zgodnie z własnymi preferencjami i możliwościami, wykonuje czynności prowadzące w jego ocenie do osiągnięcia pożądanego przez pryncypała rezultatu. W relacji takiej mogą powstawać problemy asymetrii informacyjnej, ponieważ agent może nie ujawniać swojej wiedzy i możliwości, zatem pryncypał nie ma wpływu na sposób realizacji danego zlecenia. Identyfikacja odpowiedzialności zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomości wypływa wprost z zawartych przez niego umów. Podstawowe regulacje definiujące umowy pośrednictwa oraz identyfikacje odpowiedzialności zawodowej powstawały w okresie przemian ustrojowych w Polsce. Wzorce pochodziły z różnych krajów i z różnych porządków prawnych. Polska praktyka gospodarcza wykorzystywała je zgodnie z własnymi możliwościami. Obserwowane modele pracy przedstawicieli zawodu pośrednika skłaniają do wniosku, że prowadzić mogą do występowania umacniających się problemów asymetrii informacyjnej w postaci negatywnej selekcji lub moral hazard. W efekcie obniżać mogą efektywność informacyjną. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może świadczyć czynności pośrednictwa, funkcjonując na podstawie wielu źródeł kontraktualnych. Zaliczyć do nich można umowę o pracę, umowę-zlecenie, samozatrudnienie czy prowadzoną spółkę. Bez względu jednak na podstawę jego relacji z osobą zatrudniającą, dodatkowym (a także podstawowym) źródłem odpowiedzialności pozostają zawarte umowy pośrednictwa. Wypracowane dwa rodzaje umów (otwarte i z klauzulą wyłączności) nakładają na pośrednika różne jakościowo obowiązki. Bez względu na formę wykonywania czynności wiążą się one z wysokim ryzykiem związanym ze świadczeniem usług na rynkach aktywów o wysokiej specyficzności i niepowtarzalności transakcji. Dlatego z ekonomicznego punktu widzenia za racjonalne należy przyjąć podejmowane próby zmierzające do ograniczenia ryzyka zawodowego i rynkowego
Ekonomia XXI Wieku = Economics of the 21st Century, 2014, Nr 1 (1), s. 42-57
Keywords: nieruchomości; pośrednictwo; agent; teoria agencji; real estate; brokerage; agency theory