Miękkie finansowanie jako kluczowy czynnik w powstawaniu bańki cenowej na rynku nieruchomości - Nowakowski, Krystian (The soft budget constraint as the key factor in formation of real estate bubble, 2014)
Wielość podejść i perspektyw stosowanych w wyjaśnianiu ponadnormatywnego wzrostu cen wskazuje na złożoność tego procesu. Celem artykułu jest wyjaśnienie powstawania bańki cenowej na rynku nieruchomości przez wskazanie miękkiego finansowania jako kluczowego czynnika w tym procesie. W tym celu dokonano konceptualizacji miękkiego finansowania w aspekcie bańki cenowej na rynku nieruchomości, wyodrębniając dwa poziomy kreacji kapitału. Pierwszy z nich, znajdujący się w sferze realnej gospodarki, dotyczy obszaru, w którym klient banku spotyka się z bankami i innymi instytucjami finansowymi, szukając źródeł sfinansowania zakupów nieruchomości. Drugi poziom, znajdujący się w sferze finansowej, to miejsce spotkań banków i innych instytucji finansowych dokonujących kreacji kapitału na wielką skalę. W ramach artykułu zbadano instytucjonalne podstawy miękkiego finansowania w przekroju dwóch jego poziomów, wskazując na kluczowe jego przejawy w aspekcie ponadnormatywnego wzrostu cen. Badaniem objęto trzy kraje: Hiszpanię, Stany Zjednoczone i Polskę. W ramach dokonanej analizy wskazano na czynniki zbieżne dla tych trzech krajów, jak również elementy różnicujące je. Przeprowadzone badanie łagodnego ograniczenia budżetowego doprowadziło do następujących wniosków. We wszystkich zbadanych krajach ostra polityka kredytowa nie pełniła funkcji prewencyjnej, będąc raczej odpowiedzią na pojawiające się warunki gospodarcze. Natomiast łagodna polityka udzielania kredytów realizowana była w dłuższym okresie jedynie w Stanach Zjednoczonych, i to właśnie w tym kraju miała największy wpływ na rosnącą akcję kredytową i wzrost cen nieruchomości. Analiza warunków udzielania kredytów ujawniła symptomy miękkiego finansowania w sferze realnej. W każdym z badanych krajów udzielano kredytów nawet na pięćdziesiąt lat, z zerowym wkładem własnym, niejednokrotnie przy wskaźniku wartości kredytu do wartości nieruchomości przekraczającym 100%. Kolejnym czynnikiem wskazującym na łagodne ograniczenie budżetowe była stwierdzona w Stanach Zjednoczonych i Hiszpanii obecność nowych produktów bankowych, takich jak kredyty z płatnościami odsetkowymi i odroczoną spłatą kapitału czy pożyczki o zmiennym oprocentowaniu. W sferze finansowej zidentyfikowano natomiast akcelerację kapitału wielkich rozmiarów w postaci procesu sekurytyzacji obecnego na ogromną skalę w Stanach Zjednoczonych i w mniejszym stopniu w Hiszpanii. Proces ten prowadził do realizowania dodatkowej akcji kredytowej przez pozbywanie się toksycznych aktywów z bilansów i transfer ryzyka, co również znalazło odzwierciedlenie we wzroście cen nieruchomości. Analiza jakości portfela udzielanych kredytów hipotecznych potwierdziła występowanie przejawów miękkiego finansowania w okresie boomu na rynku nieruchomości. Otóż w każdym z badanych krajów odnotowano wzrost udziału kredytów niespłacanych w kredytach ogółem. Największą dynamikę wzrostu złych kredytów odnotowano w Stanach Zjednoczonych. To właśnie w tym kraju nastąpiła kumulacja wielu czynników łagodnego ograniczenia budżetowego na każdym z analizowanych poziomów. Doprowadziła ona do powstania bańki cenowej ogromnych rozmiarów, której pęknięcie doprowadziło do skutków ekonomicznych w skali globalnej
Ekonomia XXI Wieku = Economics of the 21st Century, 2014, Nr 1 (1), s. 151-167
Keywords: bańka cenowa; miękkie finansowanie; rynek nieruchomości; standardy i polityka kredytowa banków; economic bubble; soft budget constraint; real estate market; lending standardsand credit banking policy